Abflussprinzip bei Mietnebenkosten

Wie im Einzelnen eine Neben- beziehungsweise Betriebskostenabrechnung im Mietverhältnis zu erfolgen hat, regeln gesetzliche Vorschriften – die §§ 556 ff. BGB, die Mietnebenkosten, respektive die Betriebskosten- und Heizkostenverordnung.

Gelegentlich kommt es jedoch zu Rechtsstreitigkeiten darüber, ob der Vermieter bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten nur die Kosten des tatsächlichen Verbrauchs im Abrechnungszeitraum abrechnen darf (sogenanntes Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip) oder statt dessen die Kosten, mit denen er selbst während dieses Zeitraumes belastet wird (sogenanntes Abflussprinzip) – darunter gegebenenfalls auch Kosten für den Verbrauch im vorherigen Abrechnungszeitraum. Oft taucht diese Frage auf, wenn der Vermieter selbst nach dem Kalenderjahr abrechnet, sein Versorgungsunternehmen jedoch einen abweichenden Abrechnungszeitraum verwendet.

Der Bundesgerichtshof hat Anfang 2008 grundsätzlich entschieden, dass Vermieter auch nach dem Abflussprinzip abrechnen dürfen. Im verhandelten Fall durfte ein Vermieter damit nicht nur die Kosten für den in 2004 erfolgten Verbrauch von Kaltwasser und Abwasser abrechnen, sondern auch Beträge für das Jahr 2003, die der Versorger ihm erst in 2004 berechnet hatte: Es sei für den Vermieter ein unzumutbarer Aufwand, aus den Abrechnungen des Versorgers mit vom Kalenderjahr abweichendem Abrechnungszeitraum jeweils die auf einzelne Kalenderjahre entfallenden Beträge heraus zu rechnen (Az. VIII ZR 49/07 sowie entsprechend Az. VIII ZR 27/07, Urteil vom 20.02.2008).

Im Geltungsbereich der Heizkostenverordnung hat der Bundesgerichtshof eine Anwendung des Abflussprinzips jedoch verneint. Im verhandelten Fall hatte ein Vermieter lediglich die von ihm selbst an den Energieversorger gezahlten Abschläge dem Mieter in Rechnung gestellt. Der BGH hielt dies für unzulässig. Nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung seien die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“. Es dürften also – entsprechend dem Leistungsprinzip – nur die Kosten der tatsächlich im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe abgerechnet werden und nicht die auf Basis des Vorjahresverbrauchs berechneten Abschläge. Der BGH stellte zugleich auch klar, dass ein solcher Fehler den Mieter nicht dazu berechtige, die Heizkostenforderung nach § 12 Heizkostenverordnung wegen einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung zu kürzen (Urteil vom 1. Februar 2012, Az. VIII ZR 156/11).

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mit gemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

ISB MÜNCHEN Immobilien GmbH / 21.02.2022