Bebauungsplan München – Arten von Baugebieten

Die vier Wohngebietsarten WA, WR, WS und WB

Im einem Bebauungsplan für München werden zehn unterschiedlichen Arten von Baugebieten aufgelistet. Für den Bereich Wohnen gibt es vier Wohngebietsarten wie reines Wohngebiet (WR), allgemeines Wohngebiet (WA), Kleinsiedlungsgebiet (WS) und besonderes Wohngebiet (WB). Es gibt zudem drei Mischgebietsarten ( Mischgebiet (MI), Dorfgebiet (MD) und Kerngebiet (MK). Hinzu kommen gewerbliche Gebietsarten wie Industriegebiet (GI), Gewerbegebiet (GE) und Sondergebiet (SO). Bebauungsplan München – Arten von Baugebieten

Allgemeines Wohngebiet (WA)

Allgemeine Wohngebiete sind von den vier Wohngebietsarten, die die Baunutzungsverordnung (BauNVO) beschreibt, das am häufigsten festgesetzte Wohngebiet. Sie haben nicht den strengen Wohncharakter des reinen Wohngebietes, denn sie dienen nur “vorwiegend” dem Wohnen. Was im allgemeinen Wohngebiet an Bauvorhaben zulässig bzw. ausnahmsweise zulässig ist, ergibt sich aus § 4 BauNVO.
Das typische Profil des allgemeinen Wohngebietes ist geprägt durch Wohngebäude, Läden, Gastwirtschaften und nicht störende Handwerksbetriebe. Außerdem können Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke errichtet werden.
Zu den im Ausnahmekatalog stehenden möglichen Vorhaben zählen Betriebe des Beherbergungsgewerbes (ohne Größenbegrenzung), nicht störende Gewerbebetriebe, Verwaltungsgebäude, Gärtnereien und auch Tankstellen.

Garagen sind nur für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf zulässig.
Beurteilungsprobleme bei allgemeinen Wohngebieten ergeben sich oft, wenn festgestellt werden soll, welcher Gewerbebetrieb nicht störend ist bzw. ab wann von einem störenden Gewerbebetrieb auszugehen ist. Als Immissionsrichtwerte gelten tagsüber 55 Dezibel und nachts 40 Dezibel. Störungsquellen sind aber nicht nur Lärmimmissionen, sondern auch Beeinträchtigungen durch Geruchsimmissionen z.B. von an das allgemeine Wohngebiet angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzungen.

Welches Maß an baulicher Nutzung in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig ist, kann durch eine Reihe von Vorgaben im Flächennutzungsplan und im Bebauungsplan geregelt werden. Näheres regelt § 16 der BauNVO. Werden im Bebauungsplan dazu Vorgaben gemacht, müssen mindestens vorgegeben werden:

• die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen,
• die Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe baulicher Anlagen, wenn ohne ihre Festsetzung öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild, beeinträchtigt werden können.

Reines Wohngebiet (WR)

Ein reines Wohngebiet ist eine der vier Wohngebietsarten, deren Nutzungsprofil in der Baunutzungsverordnung festgelegt ist. Was in reinen Wohngebieten zulässig ist, ergibt sich aus § 3 BauNVO.

Bei reinen Wohngebieten stehen die Wohnbedürfnisse der dort siedelnden Menschen im Vordergrund, insbesondere die Wohnruhe. Diese Baugebietsart zeichnet sich dadurch aus, dass stringent alle Nutzungen, die das Wohnklima stören könnten, nicht zugelassen werden. Möglich ist (als Ausnahme gedacht) eine Berufsausübung, die keine störenden Auswirkungen hat. Aber auch Läden, die der täglichen Versorgung der Bewohner dienen, sowie kleine Beherbergungsgewerbe können in reinen Wohngebieten als Ausnahme zugelassen werden, ebenso Anlagen für kirchliche, soziale, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Gleiches gilt für andere Anlagen, die den Bedürfnissen der Bewohner dieses Gebietes dienen.
Klargestellt ist auch, dass in reinen Wohngebieten Gebäude zulässig sind, die der Betreuung und Pflege von Personen dienen, die das Gebäude bewohnen, also Altenwohnheime und Pflegeheime. Unzulässig sind aber Heime oder Unterkünfte, die nur für die temporäre Unterbringung von Personen bestimmt sind. Garagen und Stellplätze sind zulässig, soweit damit der durch die Wohnbebauung verursachte Bedarf gedeckt wird.

Die Lärm-Immissionsrichtwerte liegen im reinen Wohngebiet tagsüber bei 50 Dezibel und nachts bei 35 Dezibel. Die Verletzung der erhofften Wohnruhe im reinen Wohngebiet oder sonstige den Charakter der reinen Wohngebietes beeinträchtigende Einrichtungen auch außerhalb der Baugebietsgrenzen führt vielfach zu Klagen vor den Verwaltungsgerichten, denen allerdings nur teilweise Erfolg beschieden ist.

• So hat das OVG Niedersachsen mit Beschluss V. 29.06.06 – 9 LA 113/04 entschieden, dass auch ein großzügig bemessener und mit einer überdurchschnittlichen Spielgeräteausstattung versehener Spielplatz mit dem Ruhebedürfnis der Bewohner eines unmittelbar angrenzenden Wohngebiets vereinbar sei.
• Eine private Schwimmhalle in einem reinen Wohngebiet ist als Nebenanlage anzusehen. Sie ist nicht zulässig, wenn sie das Merkmal der “funktionellen und räumlich-gegenständlichen Unterordnung nicht erfüllt”. Dem Nachbarn steht insoweit ein subjektives Abwehrrecht zu (BVerwG, Urteil vom 28.04.2004, Az. 4 C 10.03).
• Eine in einer Garage mit den Abmessungen von 4 m x 0,9 m geplante Montagegrube ist in einem reinen Wohngebiet unzulässig (VGH Baden-Württemberg, Urt. vom 10/15/90, Az. 8 S 1889/90).
• In einem keine weiteren Einrichtungen dieser Art aufweisenden reinen Wohngebiet ist ein kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes, der nach seiner Lage der Eigenart des Baugebiets nicht widerspricht, zuzulassen, wenn er keine unzumutbaren Belästigungen oder Störungen hervorruft (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 31.03.1997).

Im Vergleich zu den anderen Wohngebietsarten können in reinen Wohngebieten bei einem vergleichbaren Maß der baulichen Nutzung die höchsten Grundstückspreise erzielt werden.
Die Verdichtungsgrenzen liegen bei 0,4 Gundflächenzahl und 1,2 Geschossflächenzahl.

Besonderes Wohngebiet (WB)

Wird ein Teil der Wohnbaufläche in einem Flächennutzungsplan als besonderes Wohngebiet ausgewiesen, dann handelt es sich um einen Gemeindebereich, der bereits überwiegend bebaut ist. Die Gebietsstruktur ist gekennzeichnet durch unterschiedliche Nutzungen (Läden, Hotels, Gaststätten, Geschäfts- und Bürogebäude, kirchliche Einrichtungen, Anlagen die kulturellen sozialen, gesundheitlichen und sportlichen Zwecken dienen). Mit der Ausweisung als besonderes Wohngebiet soll die Wohnfunktion dieses Gebietes gegenüber anderen Funktionen im Rahmen der Weiterentwicklung des Gebietes erhalten und gestärkt werden. Als Ausnahmen für neue Vorhaben sind allerdings zulässig Verwaltungsgebäude, in beschränkten Umfange Vergnügungsstätten und Tankstellen.
In reinen Wohngeboten kann z.B. festgesetzt werden, dass oberhalb eines im Bebauungsplan festgesetzten Geschosses nur Wohnungen zulässig sein sollen oder dass ein bestimmter Mindestanteil der Geschossfläche neu zu schaffender Gebäude der Wohnnutzung vorbehalten sein muss.
Mit der Festsetzung besonderer Wohngebiete soll ein Verdrängungsprozess hinsichtlich der Wohnnutzung in innerstädtischen Bereichen verhindert werden. Die Schallgrenzen in besonderen Wohngebieten liegen tagsüber (2 – 22 Uhr) bei 60 Dezibel und nachts bei 45/40 Dezibel. Es handelt sich um Orientierungswerte nach DIN 18005, an die die Gemeinden allerdings nicht gebunden sind. Die Verdichtungsgrenzen im besonderen Wohngebiet liegen bei 0,4 Gundflächenzahl und 1,6 Geschossflächenzahl.

Kleinsiedlungsgebiet (WS)

Kleinsiedlungsgebiete dienen vorwiegend den Ansiedlungen von Wohngebäuden und Siedlerhäusern sowie landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieben. Charakteristisch hierfür ist die Ausweisung von relativ großen Baugrundstücksflächen mit einem hohen Nutzgartenanteil bei einer niedrigen zulässigen Grundfläche, die bebaut werden kann. Im Erscheinungsbild eines Kleinsiedlungsgebiets herrschen spitzgiebelige eineinhalbstöckige Einfamilienhäuser vor. Zulässig sind auch Gartenbaubetriebe, Einzelhandelsläden und Gaststätten, die der Versorgung des Gebietes dienen, sowie nicht störende Handwerksbetriebe.

Diese für ein Kleinsiedlungsgebiet typische Vorprägung kann durch Ausnahmeregelungen ergänzt werden, indem auch Zweifamilienhäuser, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche Zwecke zugelassen werden können. Denkbar sind auch nicht störende Gewerbebetriebe und Tankstellen. Werden Sportanlagen festgesetzt, ist zu beachten, dass gegebenenfalls dem Immissionsschutz vor Sportlärm nach der Sportstättenlärmschutzverordnung Rechnung getragen wird.

Das Kleinsiedungsgebiet ist vom Typ her einzuordnen zwischen dem Dorfgebiet und dem allgemeinen Wohngebiet.

Die Festsetzung von Kleinsiedlungsgebieten in einem Bebauungsplan ist typisch für ländliche Gemeinden. Heute gibt es wegen der großen Grundstücke und ihrer geringen baulichen Nutzung eine Tendenz zur Nachverdichtung, die oft in entsprechenden Revisionen des Bebauungsplans ihren Niederschlag findet.

Online-Dienste der Stadt München

1. Bebauungsplan Online-Dienst der Stadt München

Die Stadt München stellt interessierten Bürgern rechtsverbindliche Bebauungspläne ab dem Jahr 1963 in einem Online-Kartendienst als pdf-Dateien zur Verfügung. In diesem Online-Kartendienst können Sie die entsprechenden Bebauungspläne für eine Adresse finden. Den direkten Zugang zu diesem Online-Portal der Stadt München finden Sie hier. 

2. Flächennutzungsplan Online-Dienst der Stadt München

Den Link zum Kartendienst des digitalen Flächennutzungsplans mit integrierter Landschaftsplanung der Landeshauptstadt München können Sie hier öffnen.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mit gemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.