Eigentumswohnung

Die Eigentumswohnung – Begrifflichkeiten im Detail erklärt

Während man umgangssprachlich regelmäßig von der “Eigen­tums­wohnung” spricht und damit die im Einzel­eigen­tum be­find­liche Wohnung in einem Mehrfamilienhaus meint, auch als “Eig­en­heim in der Etage” bezeichnet, verwendet das Woh­nungs­eigen­tums­gesetz diesen Begriff nicht, sondern spricht aus­schließlich vom Wohnungseigentum. Gemeint ist damit das Sondereigentum als Alleineigentum an einer Wohnung, ver­bun­den mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Eine gesetzliche Definition für den Begriff “Eigentumswohnung” fand sich im früheren und inzwischen aufgehobenen Zweiten Wohnungsbaugesetz.

Danach liegt der Unterschied in den Begriffen “Wohnungs­eigen­tum” und “Eigentumswohnung” darin, dass mit der Eigentums­woh­nung das “Objekt” und mit Wohnungseigentum der “recht­li­che Inhalt” an diesem Objekt gemeint ist.

Sondereigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen dem Gegenstand des Sondereigentums und dem Inhalt des Son­der­eigen­tums.

Gegenstand des Sondereigentums sind zunächst die je­wei­li­gen Wohnungen (Wohnungseigentum) beziehungsweise die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum), die in sich abgeschlossen sein müssen (§§ 1 und 3 WEG).
Zum Gegenstand des Sondereigentums zählen darüber hinaus die zu den Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder das Son­der­ei­gen­tum be­zie­hungs­weise die Rechte der übrigen Eigentümer beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG).

Zum Sondereigentum zählen zum Beispiel die Heizkörper in der Wohnung, die Sanitär- und Elektroinstallationen ab Abzweigung in die Sondereigentumsräume sowie Wand- und Deckenputz und die Fußbodenbeläge.
Soweit Balkone gemäß Teilungserklärung dem Son­de­rei­gen­tum zu­ge­ordnet sind, bezieht sich diese Zuordnung nur auf die Be­stand­teile, die dem Son­de­rei­gen­tum zuordnungsfähig sind: auf den Balkonraum, die begehbaren Boden-/­Platten­be­läge und in­nen­sei­tig angebrachte und von außen nicht einsehbare Verklei­dungen der Balkonbrüstung und -rückwand.
Die konstruktiven Bestandteile des Balkons wie die (tra­gen­de) Bal­kon­platte und deren Isolierungsschicht sowie die Bal­kon­brüs­tung beziehungsweise Balkongitter sind zwingend ge­mein­schaft­liches Eigentum. Ebenso zählen auch nach­träg­lich angebrachten Bal­kon­trenn­wände oder -ver­gla­sun­gen zum gemeinschaftlichen Eigentum.

Diese Abgrenzung und Zuordnung zum Son­de­rei­gen­tum ist für den Gebrauch und die Nutzung, aber auch für die In­stand­hal­tung und die Instandsetzung und somit auch für die Kos­ten­ver­tei­lung von Be­deutung. So hat jeder Woh­nungs­eigen­tü­mer für die Instand­hal­tung und Instandsetzung der im Son­de­rei­gen­tum stehenden Balkonteile selbst zu sorgen und die dafür erforderlichen Kosten zu tragen. Die In­stand­hal­tung und Instandsetzung der im gemeinschaftlichen Ei­gen­tum stehenden Balkonbestandteile ist dagegen grundsätzlich Sache aller Woh­nungs­eigen­tümer, die deshalb auch die Kosten an­teilig zu tragen haben. Allerdings können die Woh­nungs­eigen­tü­mer nach neuem Recht gemäß § 16 Abs. 4 WEG jetzt auch im Ein­zel­fall mit doppelt qualifizierter Mehrheit be­schließen, dass jeder Woh­nungs­eigen­tümer die Kosten für die Sanierung seines Balkons selber trägt.

Als Inhalt des Sondereigentums werden die Regelungen be­zeich­net, die als Vereinbarung abweichend von den ge­setz­li­chen Regelungen beziehungsweise entsprechender Re­ge­lun­gen in der Teilungserklärung beziehungsweise in der Ge­mein­schafts­ord­nung getroffen werden (§ 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG). Diese als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch ein­ge­tragenen Vereinbarungen binden grundsätzlich alle Eigentümer, auch die neuen Eigentümer (Sondernachfolger) im Falle des Ei­gen­tümerwechsels.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 20. Januar 2012 betont, dass auch der Inhalt des Sondereigentums dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz entsprechen muss. Das bedeutet: Jedermann muss den Inhalt eines dinglichen Rechts anhand der Eintragungen im Grundbuch eindeutig erkennen können. Nach Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft können Sondernutzungsrechte nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer begründet werden. Möchte der ein Grundstück teilende Eigentümer sich für später das Recht vorbehalten, einseitig den einzelnen Einheiten Garten- und Terrassenflächen aus dem bisherigen Gemeinschaftseigentum als Sondereigentum zuzuweisen, entspricht dies einer Vereinbarung, die zum Inhalt des Sondereigentums wird, wenn sie ins Grundbuch eingetragen ist. Die Einhaltung des Bestimmtheitsgrundsatzes erfordert, dass aus dem Grundbuch eindeutig hervorgehen muss, welche Flächen nachträglich zugeteilt werden können (BGH, Az. V ZR 125/11).

Das Sondereigentum gehört gemäß § 10 Abs. 1 WEG nicht zum Verwaltungsvermögen.

Streiten zwei Eigentümer darüber, ob ein Keller zum Sondereigentum des einen oder des anderen gehört, geht es um die sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, ist ein solcher Rechtsstreit keine Wohnungseigentumssache, sondern ein normaler Zivilrechtsstreit mit der Folge, dass sich die Gerichtszuständigkeit ändert. Denn § 72 Absatz 2 des Gerichtsverfassungsgesetzes legt für WEG-Sachen eine besondere Zuständigkeit für das Berufungs- und Beschwerdegericht fest. Im Urteilsfall war daher das allgemein für die Berufung zuständige Landgericht Wiesbaden anzurufen – und nicht das für Wohnungseigentumssachen zuständige Landgericht Frankfurt am Main (BGH, Beschluss vom 11.6.2015, Az. V ZB 78/13).

Sondernutzungsrecht

Während jeder Wohnungseigentümer mit seinem Son­der­eigen­tum im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Regelungen nach Belieben verfahren kann, es also ins­be­son­de­re bewohnen, vermieten und verpachten kann (§ 13 Abs. 1 WEG), steht jedem Eigentümer am ge­mein­schaf­tlichen Eigen­tum – nur – ein Mit­ge­brauchs­recht (§ 13 Abs. 2 WEG) zu. Dieses existiert völlig un­ab­hän­gig von der Größe seines Miteigentumsanteils.

In der Praxis besteht nun allerdings das Bedürfnis, insbesondere an Grundstücksflächen, an denen gemäß § 1 Abs. 5 WEG kein Sondereigentum begründet werden kann, einzelnen Eigentümern ein alleiniges Nutzungsrecht einzuräumen, beispielsweise an eben­erdigen Terrassen vor den Erdgeschosswohnungen oder an Kfz-Stellplätzen. Dies kann dadurch geschehen, dass das grund­sätzlich bestehende Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigen­tum durch eine Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG) in der Weise beschränkt wird, dass einzelnen oder mehre­ren Eigentümern ein so genanntes Sondernutzungsrecht als allei­niges Gebrauchs- und Nutzungsrecht eingeräumt wird.

Das bedeutet, dass außer den Sondernutzungsberechtigten alle übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch der Sondernutzungsflächen oder Sondernutzungsräume ausgeschlossen sind. Allerdings ist die Einräumung eines Sondernutzungsrechts am gemeinschaftlichen Eigentum, das alle Zugangsmöglichkeiten zur Eigentumswohnung eines anderen Wohnungseigentümers erfasst, erfasst unwirksam, weil dadurch in den unantastbaren Kernbereich des Sondereigentums eingegriffen wird (LGF München I, 1.6.2015, 1 S 13261/14 WEG).

Ungeachtet dieser Sondernutzungsrechte verbleiben allerdings die entsprechenden Flächen oder Räume im gemeinschaftlichen Eigentum mit der Folge, dass die Instandhaltungs- und Instand­setzungspflichten und die damit verbundene Pflicht der Kostentragung allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegt, wenn nicht eine abweichende Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG getroffen wurde.

Nach neuem Recht können die Wohnungseigentümer auch durch mehrheitliche Beschlussfassung eine abweichende Re­ge­lung zur Verteilung der Betriebskosten und der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG).

Teileigentum

Als Teileigentum bezeichnet das Wohnungseigentumsgesetz das Sondereigentum (Alleineigentum) an Räumen, die nicht Wohn­zwecken dienen in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG). Ebenso wie bei der gesetzlichen Definition des Woh­nungs­eigen­tums wohnt dem Begriff Teileigentum eine vom Ge­setzg­eber vorgegebene Zweckbestimmung inne, nämlich die Nut­zung für Nicht-Wohnzwecke und damit allgemein für jede ge­werbliche Nutzung, sei es als Laden, Büro, als Keller oder Boden­raum oder auch als Garage.

Ausdrücklich ausgeschlossen ist gemäß gesetzlicher Regelung die Nutzung für Wohnzwecke.

In den meisten Teilungserklärungen ist die generell zulässige, all­gemeine gewerbliche oder berufliche Nutzung von Räumen, die als Teileigentum ausgewiesen sind, durch Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG dadurch einge­schränkt, dass eine ergänzende Zweckbestimmung mit Verein­ba­rungscharakter zur Nutzung als “Büro”, “Laden”, “Praxisräume” usw. aufgenommen wurde. In diesen Fällen ist nur die insoweit typische Nutzung zulässig, allerdings auch hier mit der Aus­nah­me, dass abweichende Nutzungen dann zulässig sind, wenn die dabei auftretenden Störungen nicht größer sind, als bei einer bestimmungsgemäßen Nutzung typischerweise zu erwarten ist. Unter diesem Gesichtspunkt ist beispielsweise die Nutzung eines “Ladens” als “Gaststätte” nicht zulässig.

Der Bundesgerichtshof hat sich 2015 mit einem Fall befasst, in dem ein Wohnungseigentümer Teileigentum im Souterrain des Hauses, bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum als Wohnung vermietet hatte. Andere Wohnungseigentümer machten Unterlassungsansprüche geltend; der Teileigentümer berief sich jedoch darauf, dass seit der ersten Beschwerde bereits 28 Jahre vergangen seien, in denen die Räume als Wohnung genutzt worden seien. Ein Anspruch der anderen Eigentümer auf Unterlassung sei entweder verjährt oder verwirkt, weil durch die lange Duldung eine Untersagung eine unzulässige Rechtsausübung sei. Das Gericht sah dies anders: Der Anspruch sei nicht verjährt. Solange die Nutzung anhalte, trete keine Verjährung ein – denn der Schwerpunkt der Störung sei die Aufrechterhaltung der unzulässigen Nutzung und nicht deren Beginn. Auch eine unzulässige Rechtsausübung bzw. Verwirkung lag hier nicht vor, da es in jüngster Zeit mehrere Neuvermietungen gegeben hatte. Jede sei als neue Störung anzusehen (BGH, 08.05.2015, Az. V ZR 178/14). Ein „Gewohnheitsrecht“ war hier also nicht entstanden.

Teilungserklärung

Ein Grundstückseigentümer kann gemäß § 8 Abs. 1 WEG sein Allein­eigen­tum an einem Grund­stück in der Weise in Mit­eigen­tums­an­tei­le aufteilen, dass jeder Mit­eigen­tums­anteil am Grund­stück mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken bestimm­ten Räumen (Teileigentum) in einem bereits bestehenden oder erst noch zu errichtenden Gebäude verbunden wird (§ 8 Abs. 1 WEG). Die Wohnungen oder die nicht zu Wohnzwecken die­nen­den Räume müssen in sich abgeschlossen sein (§ 8 Abs. 2 WEG).

In der Teilungserklärung, die ge­gen­über dem Grund­buch­amt abzugeben ist, erfolgt die gegen­ständ­liche und räumliche Ab­gren­zung und Zu­ord­nung der Grund­stücks- und G­ebäude­teile zum Sonder- und Ge­mein­schafts­eigen­tum, sowie die Festlegung der Höhe der Miteigentumsanteile und die Abgrenzung und Zu­ord­nung von Sondernutzungsrechten. Man spricht in diesem Fall von der Begründung des Woh­nungs­eigen­tums durch Teilungs­erklärung. Handelt es sich bei dem Grundstückseigentümer be­reits um mehrere Eigentümer (zum Beispiel Erbengemeinschaft) erfolgt diese Begründung gemäß § 3 Abs. 1 WEG durch einen Ein­räumungs­vertrag, also durch eine vertragliche Regelung zur Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile bei entspre­chen­der Verbindung mit dem Sondereigentum an einer bestimm­ten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räu­men eines bestehenden oder noch zu errichtenden Gebäudes.
Teilungserklärung und Einräumungsvertrag können später nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Änderungen bedürfen der Eintragung in das Grundbuch.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.