IMMOBILIEN MARKTBERICHT MÜNCHEN 2022 UND 2023
Gesamtbild und stadtteilbezogene Darstellung
Immobilien-Marktbericht 2023
Erschienen im Juni 2024
Preisniveau Immobilien München 2023
Der Münchner Immobilienmarktbericht 2023 des Gutachterausschusses München liefert detaillierte Einblicke in die Entwicklungen des Immobilienmarktes der bayerischen Landeshauptstadt. Der Bericht beleuchtet sowohl den Wohn- als auch den Gewerbeimmobilienmarkt und gibt Aufschluss über Vertragszahlen, Geldumsätze, Flächenumsätze und Preisentwicklungen.
Rückläufiger Markt:
2023 war geprägt von einem deutlichen Rückgang sowohl bei den Vertragszahlen als auch beim Geldumsatz im Vergleich zum Vorjahr. Dieser Trend ist in allen Segmenten des Immobilienmarktes zu beobachten, insbesondere bei unbebauten Grundstücken. Trotz des Rückgangs der Vertragszahlen zeigen die Preise für Geschossbauten (bis zu 30 % Gewerbeanteil) eine stabile Entwicklung innerhalb des Jahres 2023.
Wohnimmobilienmarkt:
Der Wohnimmobilienmarkt verzeichnete einen Rückgang der Kaufverträge um 11 % im Vergleich zum Vorjahr. Besonders betroffen war der Geschosswohnbau, bei dem der Geldumsatz um 90 % und die Anzahl der Kaufverträge um 48 % zurückgingen. Auch bei den bebauten Grundstücken für individuellen Wohnungsbau (Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser) sank die Anzahl der Kaufverträge um 12 % und der Umsatz um 19 %.
Gewerbeimmobilienmarkt:
Im Bereich der Gewerbeimmobilien ist die Anzahl der Kaufverträge für unbebaute Gewerbebaugrundstücke im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegen. Der Geldumsatz ging jedoch aufgrund eines besonderen Einzelgeschäftes im Vorjahr zurück.
Preisentwicklung:
Die Preise für Geschosswohnungen (bis 30 % Gewerbeanteil) sind im Vergleich zum Vorjahr gesunken, zeigen aber innerhalb des Jahres 2023 ein weitgehend stabiles Preisniveau. Bei unbebauten Grundstücken für den Geschosswohnbau ist der Geldumsatz stark gesunken, während die Preise für bebaute Grundstücke (Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser) moderat zurückgingen.
Flächenumsatz:
Der Flächenumsatz auf dem Münchner Immobilienmarkt ohne Eigentumswohnungen stieg im Vergleich zum Vorjahr um 14 % auf 141 Hektar. Dabei gab es bei unbebauten Grundstücken einen Anstieg von 80 %, während der Flächenumsatz bei bebauten Grundstücken um 29 % zurückging.
Preisentwicklung
1. Eigentumswohnungen
Die Preise für Eigentumswohnungen in München sind weiterhin auf einem hohen Niveau. Im Jahr 2023 kostete eine 100-Quadratmeter-Wohnung je nach Lage zwischen 500.000 Euro und mehreren Millionen Euro. Besonders in zentralen und beliebten Stadtteilen wie Schwabing und Maxvorstadt sind die Preise nach wie vor sehr prominent.
2. Neubauwohnungen
Neubauwohnungen in München sind im Preis nur marginal gesunken, was sich in den Preisen nicht wirklich widerspiegelt. Die Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was zur Preisstabilität führt.
Marktfaktoren
1. Nachfrage und Angebot: Die schwache Nachfrage nach Wohnraum in München im Jahr 2023 führte dazu, dass das Angebot erstmalig größer war. Dies führte zu sinkenden Preisen in den verschiedenen Assetklassen. München bleibt eine attraktive Stadt für Berufstätige, Familien und Investoren, was den Druck auf den Immobilienmarkt in Zukunft wieder erhöhen wird.
2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Die stabile Wirtschaftslage und die hohe Kaufkraft der Münchner Bevölkerung tragen zur Preisstabilität bei. Vergleichsweise niedrige Zinsen und günstige Finanzierungsbedingungen werden in 2024 zu steigender Nachfrage nach Eigentumswohnungen beigetragen.
Prognosen und zukünftige Entwicklungen
1. Weitere Preissteigerungen: Experten gehen davon aus, dass die Preise für Eigentumswohnungen in München auch in den kommenden Jahren weiter steigen werden.
2. Regulatorische Einflüsse: Zukünftige gesetzliche Änderungen, insbesondere im Bereich der Mietpreisregulierung und Energieeffizienz, könnten den Markt beeinflussen. Investoren und Käufer sollten diese Entwicklungen genau beobachten, um fundierte Entscheidungen zu treffen.
3. Infrastrukturprojekte: Der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur, einschließlich neuer U-Bahn-Linien und verbesserter Straßenanbindungen, könnte die Attraktivität bisher weniger gefragter Stadtteile erhöhen und somit neue Wohngebiete erschließen.
Empfehlungen für Käufer
1. Standortwahl
Käufer sollten bei der Wahl der Immobilie nicht nur den aktuellen Preis, sondern auch die langfristige Wertentwicklung und die Infrastruktur berücksichtigen. Stadtteile mit guter Anbindung und Entwicklungspotenzial bieten oft attraktive Investitionsmöglichkeiten.
2. Finanzielle und rechtliche Sicherheit
Es ist wichtig, alle rechtlichen und finanziellen Aspekte vor dem Kauf gründlich zu prüfen. Eine professionelle Beratung durch einen Immobilienmakler kann helfen, Risiken zu minimieren und die bestmögliche Entscheidung zu treffen.
Der Bericht nennt konkrete Preise für Eigentumswohnungen im Jahr 2023, differenziert nach Lage, Wohnfläche und Baujahr:
- Mittlere Wohnfläche (75 m²):
- Neubauwohnung in durchschnittlicher Lage: 10.150 €/m²
- Neubauwohnung in bester Lage: 16.400 €/m²
- Bestandswohnung (Baujahr 2010) in durchschnittlicher Lage: 9.050 €/m²
- Bestandswohnung (Baujahr 2010) in bester Lage 12.550 €/m²
- Kleine Wohnfläche (45 m²):
- Neubauwohnung in durchschnittlicher Lage: 10.200 €/m²
- Neubauwohnung in bester Lage: 14.750 €/m²
- Bestandswohnung (Baujahr 2010) in durchschnittlicher Lage: 8.300 €/m²
- Bestandswohnung (Baujahr 2010) in bester Lage 9.600 €/m²
Zusätzliche Informationen
- Preisdifferenzierung nach Baujahr: Die Preise für Bestandswohnungen variieren je nach Baujahr. Ältere Wohnungen sind tendenziell günstiger als neuere.
- Weitere Einflussfaktoren: Neben Lage, Wohnfläche und Baujahr spielen auch Ausstattung, Zustand und Grundriss der Wohnung eine wichtige Rolle für den Preis.
- Individuelle Abweichungen: Die genannten Preise sind Durchschnittswerte, individuelle Abweichungen sind möglich.
Rückläufiger Markt
Das Jahr 2023 war geprägt von einem deutlichen Rückgang sowohl bei den Vertragszahlen als auch beim Geldumsatz im Vergleich zum Vorjahr. Dieser Trend ist in allen Segmenten des Immobilienmarktes zu beobachten, insbesondere bei unbebauten Grundstücken.
Wohnimmobilienmarkt
Rückgang der Kaufverträge
Der Wohnimmobilienmarkt verzeichnete einen Rückgang der Kaufverträge um 11 % im Vergleich zum Vorjahr. Besonders betroffen war der Geschosswohnbau, bei dem der Geldumsatz um 90 % und die Anzahl der Kaufverträge um 48 % zurückgingen. Auch bei den bebauten Grundstücken für individuellen Wohnungsbau (Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser) sank die Anzahl der Kaufverträge um 12 % und der Umsatz um 19 %.
Gewerbeimmobilienmarkt
Kaufverträge und Geldumsatz
Im Bereich der Gewerbeimmobilien ist die Anzahl der Kaufverträge für unbebaute Gewerbebaugrundstücke im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegen. Der Geldumsatz ging jedoch aufgrund eines besonderen Einzelgeschäftes im Vorjahr zurück.
Preisentwicklung
Die Preise für Geschosswohnungen (bis 30 % Gewerbeanteil) sind im Vergleich zum Vorjahr gesunken, zeigen aber innerhalb des Jahres 2023 ein weitgehend stabiles Preisniveau. Bei unbebauten Grundstücken für den Geschosswohnbau ist der Geldumsatz stark gesunken, während die Preise für bebaute Grundstücke (Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser) moderat zurückgingen.
Immobilien Marktbericht: Kaufpreise für Wohnungen und Häuser
Detaillierte Preisangaben
Der Bericht liefert detaillierte Informationen zu den Kaufpreisen von Wohnungen und Häusern in München, differenziert nach verschiedenen Kriterien wie Lage, Baujahr, Wohnfläche und Ausstattung.
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Wohnungen:
- Neubauwohnungen: Die Preise variieren stark je nach Lage und Ausstattung. Im Durchschnitt liegen die Quadratmeterpreise zwischen 8.000 € und 15.000 €. In sehr guten Lagen können die Preise auch deutlich darüber liegen.
- Bestandswohnungen: Die Preise sind in der Regel etwas niedriger als für Neubauwohnungen. Hier liegen die Quadratmeterpreise im Durchschnitt zwischen 6.000 € und 12.000 €.
- Eigentumswohnungen: Der Marktbericht zeigt einen Rückgang der Kaufverträge um 11 % im Vergleich zum Vorjahr. Der Geldumsatz sank um 22 %.
- Die Preise für Wohnungen haben sich unterschiedlich entwickelt. Vereinfacht kann man sagen, dass Wohnungspreise sich im Jahr 2023 auf das Preisniveau der Jahre 2020 und 2021 reguliert haben. Je nach Baujahr und Lage fallen die Werte unterschiedlich aus. Der geringste Rückgang ist bei den Baujahren 2010 bis 2020 zu verzeichnen. Alle anderen Baujahre, von 1950 bis 1999, haben im Preis nahezu im Gleichschritt nachgegeben.
- Währenddessen hat der Neubau im Jahr 2021 für den Quadratmeter 10.650 Euro im Schnitt aufgerufen. Im Jahr 2022 waren es 11.500 Euro und im Jahr 2023 immerhin 11.300 Euro. Dies entspricht einem Rückgang von 1,7%.
-
Häuser:
- Einfamilienhäuser: Die Preise sind in den letzten Jahren stark gestiegen. In guten Lagen müssen Käufer mit Preisen von über 1 Million Euro rechnen.
- Reihenhäuser und Doppelhaushälften: Diese sind in der Regel etwas günstiger als freistehende Einfamilienhäuser. Die Preise liegen hier im Durchschnitt zwischen 800.000 € und 1,5 Millionen Euro.
- Bebaute Grundstücke: Der Markt für bebaute Grundstücke verzeichnete einen Rückgang der Kaufverträge um 14 % und des Geldumsatzes um 48 %.
- Der Neubau für ein Doppelhaus lag im Jahr 2021 bei einer Wohnfläche von 130 qm und einem Grundstück 230 qm bei 1.460.000 Euro – im Schnitt. Im Jahr 2022 mussten Sie für dieses Objekt 1.490.000 Euro auf den Tisch legen. Im Jahr 2023 immerhin noch 1.435.000 Euro.
- Doppelhäuser im Bestand kosteten im Baujahr 2010-2020 im Schnitt 1.415.000 Euro und lagen so wenig unter dem Neubauwert. Günstiger waren Doppelhäuser im Baujahr 1960-1969 mit 1.070.00 Euro, wobei hier die Grundstücksflächen mit 470 qm fast doppelt so groß waren, als im Segment 2010-2020. Für Doppelhäuser im Baujahr 1970-1979 wurden im Schnitt 1.220.000 Euro bezahlt.
Reihenhäuser/Reihenmittelhäuser:
Die Preise für Reihenmittelhäuser im Wiederverkauf sind im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Der Rückgang ist in allen Lagen (einfach bis sehr gut) zu beobachten. Allerdings ist der Preisrückgang in sehr guten Lagen geringer ausgefallen als in einfachen und mittleren Lagen.
Preise nach Lage und Wohnfläche: Der Bericht zeigt die Medianpreise für Reihenmittelhäuser im Wiederverkauf im Jahr 2023, differenziert nach Lage und Wohnfläche:
| Lage | Wohnfläche (m²) | Medianpreis (€) |
|---|---|---|
| Einfache Lage | 125 | 780.000 |
| Mittlere Lage | 125 | 900.000 |
| Gute Lage | 125 | 1.110.000 |
| Sehr gute Lage | 125 | 1.400.000 |
Einflussfaktoren auf den Preis: Neben Lage und Wohnfläche beeinflussen auch andere Faktoren den Preis von Reihenmittelhäusern im Wiederverkauf. Dazu gehören:
- Baujahr: Neuere Häuser sind tendenziell teurer als ältere.
- Ausstattung: Häuser mit hochwertiger Ausstattung erzielen höhere Preise.
- Zustand: Gut erhaltene Häuser sind wertvoller als renovierungsbedürftige.
- Grundstücksgröße: Ein größeres Grundstück erhöht den Wert des Hauses.
- Mikrolage: Die unmittelbare Umgebung des Hauses (z.B. Nähe zu Schulen, Parks, öffentlichen Verkehrsmitteln) spielt ebenfalls eine Rolle.
Marktübersicht 2023 nach Gemarkungen – Grundstück
Diese Übersicht liefert Einblicke in die Verteilung des Immobilienmarktes innerhalb der verschiedenen Münchner Gemarkungen (Stadtteile).
Unbebaute Grundstücke
- Trudering: Verzeichnete die meisten Verkäufe (33) unbebauter Grundstücke, gefolgt von Obermenzing (19) und Allach (9). Der Umsatz bei unbebauten Grundstücken konzentrierte sich hauptsächlich auf Obermenzing (39,0 Mio. €), Trudering (55,0 Mio. €) und Allach (10,7 Mio. €).
-
Interpretation:
Die Daten deuten darauf hin, dass bestimmte Stadtteile für Investoren und Bauträger attraktiver sind als andere. Trudering, Obermenzing und Allach scheinen aufgrund ihrer hohen Verkaufszahlen und Umsätze besonders begehrt zu sein. Die Konzentration der Verkäufe im Geschosswohnungsbau und bei Gewerbegrundstücken auf wenige Gemarkungen deutet auf eine strategische Standortwahl der Investoren hin, möglicherweise aufgrund von Faktoren wie Infrastruktur, Anbindung und Entwicklungspotenzial.
Fakten
Der Münchner Immobilienmarkt zeigte sich im Jahr 2023 von einem Rückgang der Vertragszahlen und des Geldumsatzes geprägt. Der Markt für unbebaute Grundstücke war besonders stark vom Rückgang betroffen, während der Flächenumsatz insgesamt leicht anstieg. Die Preise für Wohnungen und Häuser in München variieren stark je nach Lage, Baujahr, Wohnfläche und Ausstattung. Käufer müssen in guten Lagen mit hohen Preisen rechnen. Die Preise für Wohnimmobilien sind erwartungsgemäß gesunken und hatten Ende 2023 – so scheint es – Ihren Bodensatz erreicht, da die Kaufpreise seit Anfang 2024 bis Stand heute (July 2024) wieder zu steigen beginnen.
Unverbindlicher Hinweis
Der Immobilienmarktbericht 2023 des Gutachterausschusses München bietet eine Fülle weiterer Informationen zu den einzelnen Marktsegmenten, Vertragsarten und den Entwicklungen in den verschiedenen Stadtteilen Münchens. Für detailliertere Informationen wird empfohlen, den vollständigen Bericht zu konsultieren.
Quelle: Gutachterausschuss München
DER ISB MÜNCHEN IMMOBILIEN MARKTBERICHT FÜR MÜNCHEN
Ihr Kompendium aus Fach- und Marktkenntnis
Aus der einzigartigen Marktkenntnis der ISB München Immobilien GmbH sowie Daten des Gutachterausschusses München ist dieses besondere Kompendium entstanden. Unentbehrlich für Verkäufer und Käufer besonderer Immobilien in München.
Eine Preisentwicklung im Überblick
WIE SICH DAS PREISNIVEAU FÜR IMMOBILIEN IN MÜNCHEN ENTWICKELT HAT
- 1. Einleitung zum aktuellen Münchner Immobilienmarkt
- 2. Entwicklung der durchschnittlichen Quadratmeterpreise in verschiedenen Münchner Stadtteilen von 2010 bis 2020
- 3. Ursachen und Gründe für die Preisentwicklungen im Münchner Immobilienmarkt
- 4. Ein Vergleich mit anderen deutschen Städten: Sind die Immobilienpreise in München einzigartig?
- 5. Prognose für die zukünftige Entwicklung der Immobilienpreise in München
- 6. Neue Entwicklungen am Immobilienmarkt 2022 sowie 2023
Herzlich Willkommen in der schönsten Stadt Deutschlands, in der Region München! Eine Stadt voller Geschichte und Kultur, immer auf der höhe der Zeit. Der Münchner Immobilienmarkt ist seit Jahren bekannt für seine hohe Nachfrage und die damit einhergehenden hohen Preise. Die bayerische Landeshauptstadt zieht nicht nur aufgrund ihrer wirtschaftlichen Attraktivität, sondern auch aufgrund ihres hohen Freizeitwertes viele Menschen an. Doch wie hat sich der Immobilienmarkt in München in den letzten Jahren entwickelt und was sind die Gründe für die hohen Preise? In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf die Preisentwicklung in verschiedenen Stadtteilen, vergleichen München mit anderen deutschen Städten und wagen eine Prognose für die Zukunft.
Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohnungen und Häuser in München haben sich in den letzten Jahren kontinuierlich erhöht. Im Jahr 2010 lag der Durchschnittspreis für eine Wohnung in München bei etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2020 sind es bereits über 7.000 Euro pro Quadratmeter. Besonders teuer sind die Stadtteile Schwabing, Maxvorstadt und Altstadt-Lehel, wo die Quadratmeterpreise teilweise über 10.000 Euro liegen. Aber auch in Stadtteilen wie Neuhausen, Haidhausen und Sendling sind die Preise in den letzten Jahren stark gestiegen.
Die Gründe für die hohen Preise im Münchner Immobilienmarkt sind vielfältig. Einerseits gibt es eine hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt, die sich aus der wirtschaftlichen Attraktivität und dem hohen Freizeitwert ergibt. Andererseits gibt es aber auch sehr begrenztes Angebot, da es in München aufgrund von Platzmangel schwierig ist, neue Wohnungen und Häuser zu bauen. Darüber hinaus spielen auch die niedrigen Zinsen der vergangenen Jahre und das allgemeine immer noch im Vergleich attraktive Zinsniveau eine Rolle, da die Menschen aufgrund dessen eher bereit sind, hohe Preise zu zahlen. All diese Faktoren haben dazu geführt, dass die Preise in den letzten Jahren stark gestiegen sind und die Münchner Immobilien zu den teuersten in ganz Deutschland gehören.
Im Vergleich mit anderen deutschen Städten sind die Immobilienpreise in München tatsächlich sehr hoch. Laut aktuellen Studien liegt das Preisniveau für Immobilien in München deutlich über dem Durchschnitt anderer deutscher Großstädte wie Berlin, Hamburg oder Köln. Dies ist vor allem auf die hohe Nachfrage nach Immobilien in München zurückzuführen, die durch die starke Wirtschaftsentwicklung und das hohe Lebensniveau in der Stadt entsteht. Auch die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die strengen Bauvorschriften in München tragen dazu bei, dass die Preise für Immobilien in der Stadt besonders hoch sind. Trotzdem ist München auch weiterhin eine attraktive Stadt für Immobilieninvestitionen und bietet gute Chancen auf langfristige Wertsteigerungen.
Die Prognose für die zukünftige Entwicklung der Immobilienpreise in München ist im Grunde positiv. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum in der Region und dem begrenzten Angebot an verfügbaren Flächen wird erwartet, dass die Preise weiter steigen werden. Experten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise in München in den nächsten Jahren deutliche Potentiale für weiteres Wachstum haben.
Steigende Preise bedeuten jedoch nicht, dass der Kauf einer Immobilie in München nicht mehr rentabel ist. Im Gegenteil, eine Immobilie in München gilt nach wie vor als eine sichere Investition und bietet eine langfristige Wertsteigerung. Darüber hinaus können Immobilien in München auch als Mieteinnahmequelle genutzt werden, da die Nachfrage nach Wohnraum in der Region weiterhin hoch ist.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Preise je nach Lage und Ausstattung der Immobilie variieren können. Eine gründliche Recherche und Beratung durch einen erfahrenen Immobilienmakler kann dabei helfen, die richtige Entscheidung zu treffen und eine lohnende Investition zu tätigen.
Zudem ist es ratsam, bei der Finanzierung der Immobilie auf eine solide Planung und eine möglichst hohe Eigenkapitalquote zu achten. Hierbei kann auch eine Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Finanzberater hilfreich sein.
Zudem bietet München als Wirtschafts- und Kulturzentrum zahlreiche Vorteile für Menschen, die in die Region ziehen möchten. Die Stadt ist bekannt für ihre hohe Lebensqualität, ausgezeichnete Bildungseinrichtungen und vielfältige Freizeitmöglichkeiten. Auch die Infrastruktur ist hervorragend ausgebaut, sodass man schnell und bequem in alle Teile der Stadt gelangen kann.
Die ISB München Immobilien GmbH ist ein erfahrener Partner bei der Suche nach der passenden Immobilie in München. Mit einem breiten Netzwerk und fundiertem Wissen über den Münchner Immobilienmarkt kann das Unternehmen seinen Kunden eine individuelle Beratung und Unterstützung bei der Suche und dem Kauf einer Immobilie bieten.
Eine Preisentwicklung im Überblick
JAHRESBERICHT IMMOBILIENMARKT MÜNCHEN - QUARTAL I-IV/2022
Herzlich willkommen in der faszinierenden Welt des Immobilienmarktes im Jahr 2022/2023! Ein Jahr voller Veränderungen und Herausforderungen – und ein Jahr voller Chancen.
Die Zusammenfassung der wichtigsten Informationen zum Immobilienmarkt im Jahr 2022 zeigt, dass im Vergleich zum Vorjahr 2021 eine deutliche Marktentwicklung stattgefunden hat. Langfristige Entwicklungen der Vertragszahlen, Umsätze und Preise werden dargestellt. Die nachfolgenden Daten beziehen sich auf das gesamte Jahr 2022 und umfassen alle Objekte, wobei unterschiedliche Entwicklungen nach Halbjahren und Marktsegmenten zu verzeichnen sind.
Im Jahr 2022 sank die Vertragsanzahl um 29 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, während der Geldumsatz um 37 Prozent auf 11,9 Milliarden Euro zurückging. Es gab jedoch leichte Preissteigerungen für Wohnimmobilien zu verzeichnen. Diese Entwicklungen zeigen, dass der Immobilienmarkt im Jahr 2022 von verschiedenen Faktoren beeinflusst wurde und eine differenzierte Betrachtung erforderlich ist.
Immobilienmarkt im Überblick
Fokus auf Immobilienmarkt für Wohnbauten
- Der Markt für unbebaute Grundstücke für frei finanzierten Geschosswohnungsbau verzeichnete einen Anstieg des Geldumsatzes um 19 %, obwohl die Vertragsanzahl um 25 % zurückging.
- Bei bebauten Grundstücken, einschließlich öffentlich gefördertem Wohnbau, sanken die Vertragsanzahl um 24 % und der Geldumsatz um 37 %.
- Der Markt für unbebaute Grundstücke für Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser ist stark rückläufig, mit einem Rückgang der Vertragsanzahl um 41 % und des Geldumsatzes um 34 %.
- Wohnbaugrundstücke in durchschnittlichen und guten Wohnlagen halten ihre stabilen Preise.
- Bebaute Grundstücke für Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser verzeichneten einen deutlichen Rückgang der Vertragsanzahl um 26 % und des Geldumsatzes um 27 %.
- Reihen- und Doppelhäuser (Erst- und Wiederverkäufe) in durchschnittlichen und guten Wohnlagen profitierten von einem durchschnittlichen Preiszuwachs von 6 %.
Im Jahr 2022 ist ein deutlicher Rückgang bei der Anzahl der abgeschlossenen Kaufverträge für alle Objektarten ab April/Mai zu verzeichnen, der sich im Laufe des Jahres weiter verstärkt. Lediglich zum Ende des Jahres ist ein leichter Anstieg der Vertragszahlen zu erkennen, jedoch auf niedrigem Niveau. Betrachtet man die monatlichen Werte – mit Ausnahme des Jahresanfangs – so liegt die Anzahl der eingegangenen Urkunden deutlich unter den Vorjahreswerten.
Der Gesamtumsatz von 11,9 Mrd. € verteilt sich in beiden Jahreshälften 2022 weitestgehend gleich auf alle Marktsegmente. Dies ist vor allem auf besonders umsatzstarke Verkäufe im gewerblichen Bereich von Renditeobjekten in der zweiten Jahreshälfte zurückzuführen. Die anderen Teilmärkte verzeichneten im zweiten Halbjahr 2022 deutlich weniger Umsatz als im ersten Halbjahr. Das Segment „unbebaute Grundstücke“ ging um etwa 27 % zurück, „Wohnungs- und Teileigentum“ um rund 38 % und „Individueller Wohnungsbau“ um rund 26 %.
Preisentwicklung für Grundstücke in München von 2010 bis 31.12.2022 in Euro/Quadratmeter. Index 100% = 2010.
Die Preisentwicklungen bei Wohnimmobilien haben im Berichtsjahr 2022 je nach Objektkategorie unterschiedliche Verläufe genommen, wie aus aktuellen Analysen hervorgeht. Im zweiten Halbjahr 2022 gab es im Vergleich zum ersten Halbjahr bei den einzelnen Objektkategorien folgende Entwicklungen:
Preisentwicklung für Neubauwohnungen in München von 2010 bis 31.12.2022 in Euro/Quadratmeter.
Der Preis für freistehende Einfamilienhäuser auf dem Wiederverkaufsmarkt hat im zweiten Halbjahr 2022 einen Anstieg von beachtlichen 14 % erfahren, was einem Durchschnittspreis von ungefähr 13.600 €/m2 Wohnfläche entspricht. Allerdings ist diese Veränderung auf eine äußerst geringe Anzahl von verkauften Immobilien zurückzuführen – im ersten Halbjahr wurden lediglich 15 Verkäufe registriert, im zweiten Halbjahr waren es nur 11. Aus diesem Grund sollte man sich bei der Interpretation dieser Zahlen der statistischen Ungenauigkeiten bewusst sein.
Im Jahr 2022 wurden durchschnittliche Kaufpreise von rund 1,50 Millionen Euro für Neubau-Doppelhaushälften im ersten Halbjahr und etwa 1,48 Millionen Euro im zweiten Halbjahr ermittelt. Für wiederverkaufte Doppelhaushälften wurden im Vergleich dazu Preise von 1,38 Millionen Euro im ersten Halbjahr und 1,27 Millionen Euro im zweiten Halbjahr verzeichnet. Aufgrund einer begrenzten Anzahl an Fällen sind statistische Unsicherheiten zu berücksichtigen. Diese Zahlen verdeutlichen die hohe Nachfrage nach attraktiven Doppelhaushälften auf dem Immobilienmarkt.
Im ersten Halbjahr des Jahres 2022 betrug der Preis für ein wiederverkauftes Reihenmittelhaus etwa 9.150 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Im zweiten Halbjahr sank dieser Preis um etwa 4 % auf rund 8.800 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Im Gegensatz dazu wurde für Neubau-Reihenmittelhäuser im zweiten Halbjahr ein Preisanstieg verzeichnet. Der durchschnittliche Preis betrug hierbei rund 11.100 € pro Quadratmeter Wohnfläche im ersten Halbjahr, während er in der zweiten Jahreshälfte auf etwa 12.150 € pro Quadratmeter Wohnfläche für einen Neubau anstieg. Allerdings sollten aufgrund der begrenzten Anzahl von Fällen statistische Unsicherheiten berücksichtigt werden.
Preisentwicklung für Bestandswohnungen in München von 2010 bis 31.12.2022 in Euro/Quadratmeter.
Der Wohnungs- und Teileigentumsmarkt verzeichnete im zweiten Halbjahr einen deutlichen Rückgang bei den eingegangenen Urkunden. Allerdings zeigen sich je nach Marktsegment unterschiedliche Entwicklungen innerhalb des Jahres 2022. Zur Ermittlung der Preisentwicklungen wurden nur ausgewertete, unvermietete Wohnungen zwischen 45 und 135 Quadratmeter berücksichtigt. Während im Bereich der Neubauten weitere Preissteigerungen im zweiten Halbjahr 2022 festgestellt wurden, sind bei den wiederverkauften Wohnungen eher rückläufige Preise zu verzeichnen. Insgesamt konnte über alle Wohnlagen und Marktsegmente ein leichter Preisrückgang von 1,7 % bei den ausgewerteten Urkunden ermittelt werden. Die Wohnungen in durchschnittlicher und guter Wohnlage nehmen mit rund 60 % den größten Anteil am Gesamtgeldumsatz im Wohnungs- und Teileigentumsmarkt ein. In diesem Marksegment lag die Veränderung der mittleren Verkaufspreise bei Neubauwohnungen bei plus 9,5 % und bei wiederverkauften Wohnungen bei minus 5,7 %.
Prognose im Überblick
Prognose Immobilienpreise 2023/2024:
Die aktuelle Lage erfordert Weitsicht, da staatliche Maßnahmen aufgrund der Corona-Pandemie und eine expansive Geldpolitik zu Inflationsraten und zu Zinssteigerungen geführt haben. Trotzdem könnte dies die Preise für Immobilien in München weiter nach oben treiben, da der Wohnraum knapp ist und der Wirtschaftsstandort weiterhin funktioniert. In diesem Kontext ist es bedenklich, dass das Wohnungsneubauziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr von der aktuellen Regierung im Dezember 2022 zurückgenommen wurde. Eine mögliche Zielsetzung von 200.000 – 300.000 neuen Wohnungen im Jahre 2023 sowie 2024 wird den fehlenden Wohnungsneubau nicht ausgleichen können und weiterhin Druck auf den Bestandsimmobilienmarkt ausüben. Es ist daher anzunehmen, dass starke Preiskorrekturen durch die fehlende Bautätigkeit von Eigentumswohnungen eher unwahrscheinlich sind.
Unsere These, dass es in München keinen flächendeckenden Preisverfall bei Immobilien geben wird, hat sich bewahrheitet. Stattdessen werden die Preisspannen für Neubauten weiterhin steigen, abhängig von der Lage und dem Grundstück. Zudem spielt mittlerweile die Energieeffizienz eine entscheidende Rolle. Unmodernisierte Objekte müssen einen Preisverfall hinnehmen und werden vom Markt abgestraft. Hingegen sind bereits sanierte oder teilrenovierte Objekte preisstabil. Immobilien ohne Energiekonzept sind schwer veräußerlich und Käufer ziehen es vor, in Immobilien zu investieren, welche bereits auf die Zukunft ausgerichtet sind oder hohe Rücklagen für zukünftige Sanierungen haben.
Sind keine Energiekonzepte vorhanden reagiert der Markt mit Preisabzügen für eben diese Sanierungskosten. Während also die Verkaufszeiten erneut länger werden, lässt sich der Immobilienpreis entweder erhöhen, seitlich verschieben oder eben auch fallen. Wir von der ISB München Immobilien GmbH geben Kaufinteressenten klare Daten und Fakten zur energetischen Betrachtung an die Hand, um Kaufinteressenten kompetent zu beraten. Energiewertexperten sowie Energieberater stehen Ihnen als Käufer kompetent zur Seite.
Falsch bewertete Immobilien werden keine Käufer finden und Mondpreise werden nicht mehr akzeptiert. Diese Entwicklung am Münchener Immobilienmarkt ist ausgesprochen positiv. Obwohl Verkäufe innerhalb von wenigen Wochen immer noch möglich sind, haben sich Verkaufs-Zeiträume von sechs bis zwölf Monaten als Regel etabliert.
Quelle der Zahlen und Daten: Gutachterausschuss München
ZWISCHENBERICHT MÜNCHNER IMMOBILIENMARKT 03/2022
Der Münchner Immobilienmarkt hat sich in den ersten drei Quartalen im Jahr 2022 unterschiedlich entwickelt. Wir müssen vorweg unterscheiden zwischen Daten, welche aus Angebotspreisen entstehen, und echten Daten, welche der Gutachterausschuss München liefert. Die umfangreichen Daten zum Marktbericht 2022/2023 über die Immobilienpreise München sind reine Angebotsdaten. Also keine echten Immobilienpreise, sondern sie spiegeln die Daten wider, wie Immobilien angeboten wurden. Dies hat nichts mit echten Verkaufszahlen zu tun, auch wenn die Immobilenportale das immer wieder so darstellen. Schade ist in diesem Zusammenhang auch, dass Journalisten diesen Unterschied nicht kennen und von einem Rückgang der Verkaufspreise schreiben, aber tatsächlich den Rückgang von Angebotspreisen meinen.
Tatsächlich finden wir in München vereinzelt Stadtteile, wo Angebotspreise einen kleinen Rückgang aufweisen. Meist in der Größenordnung von -2,5%, so wie dies von den meisten Tageszeitungen auch kommuniziert wurde.
Die Daten des Gutachterausschusses München mit seinem im Dezember 2022 erschienenen Marktbericht zeigen aber ein anderes Bild.
Warum sich meiner Meinung nach zwischen den Angebotspreisen und den echten Verkaufspreisen ein Unterschied zeigt, sehen Sie im obigen Video. Ich Sie herzlich ein, sich dieses anzusehen.
Kommen wir zum Marktbericht des Gutachterausschusses München:
Während die Immobilienpreise insbesondere für Wohnungen in den ersten drei Monaten des Jahres stiegen, stagnierten sie ab dem zweiten Quartal. Insgesamt gingen der Geldumsatz und die Zahl der Kaufverträge bis zum Herbst stark zurück. In den ersten drei Quartalen brachen die Geldumsätze im Vergleich zum Vorjahr um 31 % ein. Das sind zum Vorjahreszeitraum 9,1 Milliarden Euro. Die Anzahl der Immobilienverkäufe ging prozentual in den ersten der Quartalen des Jahres 2022 um insgesamt 24 % zurück.
Dieser Rückgang hat natürlich Ursachen und kann auf drei wesentliche Punkte zurückgeführt werden:
- Wir haben Krieg in Europa. Seit dem Angriffskrieg auf die Ukraine hat sich der Wirtschaftsraum Europa und natürlich auch Deutschland sehr verändert. Aber auch darin liegt eine Chance. Während Kryptos und Aktien deutlich an Wert verloren haben, sind Immobilienwerte im Vergleich stabil geblieben.
- Die gestiegenen Energiepreise verunsichern die Menschen. Die Ampelregierung und allen voran unser Wirtschaftsminister und Kinderbuchautor Habeck kaufen fossile Brennstoffe ein und schliessen Verträge ab, die eine Energiewende in Deutschland fast unmöglich machen. Im Gegenzug legt man aber die Latte, neue Immobilien als KfW40NH zu fertigen, sehr hoch. Gleichzeitig weiß man nicht, was die KfW morgen noch fördern wird. Das Chaos im Wirtschaftsministerium war selten größer.
- Die Anfragen nach Immobilien sind aber tatsächlich erst gesunken, als die Europäische Zentralbank ihren Leitzins verdreifachte. Mit dieser Maßnahme sind zahlreiche Immobilienkäufer weggefallen, welche kein oder nur wenig Eigenkapital zur Verfügung haben und so eine 100% Finanzierung nicht mehr stemmen können.
Seit dem zweiten Quartal sind Immobilien-Suchaufträge, welche Kaufinteressenten bei uns hinterlegen, um ca. 30 % gesunken. Das ist eine eher ungewöhnliche Entwicklung auf dem Münchner Immobilienmarkt.
Während das erste Quartal noch gut lief, gab es im zweiten Quartal und insbesondere im dritten Quartal eine Wende. Das dritte Quartal war hinsichtlich der Immobilienverkäufe relativ schwach. Dafür haben im vierten Quartal die Verkaufszahlen – zumindest bei uns im Hause – wieder deutlich angezogen.
Sehen wir uns Daten vom Gutachterausschuss in seinem Herbstbericht 2022 an, welche im Dezember 2022 verfügbar wurde.
Unbebaute Grundstücke in München
Auf dem Markt der Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau, also für Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser sowie kleinere Eigentumswohnanlagen, war folgende Entwicklung zu sehen:
- Anzahl der Verkäufe -37%
- Geldumsatz -28%
- Flächenumsatz -35%
Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau in München
Auf dem Markt der Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau waren die Vertragszahlen ebenso rückläufig:
- Anzahl der Verkäufe -47%
- Geldumsatz -40%
- Flächenumsatz -42%
Neubauwohnungen in München / Preisentwicklung in München
Besonders ausgeprägt waren die Preissteigerungen im Neubaubereich. Hier stiegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 14 %, inklusive höherer Energie- und Baukosten. Gleichzeitig sind hier die Transaktionsvolumina um 48 % eingebrochen.
Wie geht es weiter? Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in München?
Mangelnde Bautätigkeit spricht gegen eine Preiskorrektur
Will man die letzten drei Charts zusammenfassen, so kann man sagen, dass der Neubausektor richtige Probleme bekommen hat und diese aktuell auch noch nicht lösen kann. Die Zurückhaltung seitens der Baufirmen, in Grundstücke zu investieren, wird sich vermutlich erst verstärkt im Jahr 2023 & 2024 auswirken. Das von der Bundesregierung ausgerufene Neubauziel von 400.000 Wohnungen hat die Ampel-Regierung mittlerweile – wen wundert es – kurzerhand einkassiert. Rechnen Sie mit der Hälfte oder etwas darüber.
Die Bautätigkeit hat sich inzwischen stark verlangsamt. Angesichts der hohen Inflation ging der Wohnungsbau im Oktober 2022 so schnell zurück, dass die Bestellungen um fast 26 % einbrachen. Nach Abzug der hohen Baupreise und sonstiger Kosten haben viele Bauunternehmen in den letzten Monaten Verluste geschrieben. Inflation und steigende Zinskosten mindern laut Zentralverband der Deutschen Bauindustrie (ZDB) deutlich den Investitionsanreiz im Wohnungsbau.
Es werden deutlich weniger Neubauten errichtet und angeboten werden, was wiederum einen immensen Nachfragedruck auf die Bestandsimmobilie ausüben wird. Deshalb ist eine Preiskorrektur bei den Bestandsimmobilien – für München gesehen – aktuell nicht zu sehen.
Bestandsimmobilien – wiederverkaufte Wohnungen in München
Werfen wir einen Blick auf die wiederverkauften Eigentumswohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen, gegliedert nach Baujahresgruppen.
Die Preise im Bereich der Bestandsimmobilie sind durchgängig gestiegen. Auch wenn die Immobiliennachfrage insgesamt um 24% gesunken ist, so ist die Nachfrage immer noch so groß, dass die Regel, dass bei einem höheren Angebot und weniger Nachfrage die Preise sinken, hier nicht greift. Es ist davon auszugehen, dass viele Kaufinteressenten immer noch über das notwendige Eigenkapital verfügen, um Ihre Immobilie zu kaufen. Und dies auch tun, denn mit Blick auf die rasant gestiegenen Mietpreise ist das Eigenheim immer noch eine clevere Wahl. Auch wenn man die Inflation im Auge behält gibt es wohl kaum einen besseren Weg, als in Sachwerte zu investieren.
Wohnungen
- Preise für Neubauwohnungen
- in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel rund 10.900 €/m? Wohnfläche in guten Wohnlagen im Mittel rund 12.000 €/m? Wohnfläche
Doppelhaushälften
- Preisniveau von Neubau-Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- im Mittel rund 1.690.000 €
rund 12.600 €/m? Wohnfläche - ca. 135 m? Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 260 m2
- Preisniveau von Doppelhaushälften im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten
Wohnlagen
- im Mittel rund 1.390.000 €
- rund 10.100 €/m? Wohnfläche
ca. 140 m? Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 360 m?
Reihenhäuser
- Preisniveau von Neubau-Reiheneckhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- im Mittel rund 1.480.000 €
- rund 12.000 €/m? Wohnfläche
- ca. 125 m? Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 230 m2
- Preisniveau von Reiheneckhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten
Wohnlagen
- im Mittel rund 1.250.000 €
- rund 10.300 €/m? Wohnfläche
- ca. 125 m? Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 310 m2
- Preisniveau von Neubau-Reihenmittelhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- im Mittel rund 1.250.000 €
- rund 11.500 €/m? Wohnfläche
- ca. 110 m Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 195 m?
- Preisniveau von Reihenmittelhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten
Wohnlagen
- im Mittel rund 1.030.000 €
- rund 9.100 €/m? Wohnfläche ca. 115m2 Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 215 m?
Prognose
Prognose Immobilien 2023
Immobilien werden immer gekauft und Immobilien werden immer verkauft. Es spielt für uns als ISB München Immobilien GmbH keine Rolle, wohin der Markt geht, denn wir können den Markt nicht beeinflussen. Die Marktbeeinflussung kommt über die EZB, über den Zins, über Putin oder über unsere wertgeschätzte Ampel-Regierung, allen voran unseren Wirtschaftsminister und Kinderbuchautor Habeck.
Wir wollen Ihnen mit diesem Marktbericht seriöse Daten an die Hand geben, die es Ihnen erlauben, informierte Entscheidungen für Ihren Immobilienkauf, respektive Immobilienverkauf, zu treffen. Die Goldgräberstimmung ist vorbei und das ist gut so. Immobilienverkäufer werden erkennen, dass ihre Verkaufsabsicht bei seriösen Immobilienmaklern gut aufgehoben ist. Gleichzeitig werden Immobilienkäufer neue Anforderungen an einen Immobilienkauf haben. Gute Beratung, eine saubere Preisfindung sowie Rechtssicherheit beim Immobilienkauf werden im Vordergrund stehen.
Ich darf Ihnen ganz privat die am häufigsten gestellte Frage beantworten – wann denn der beste Zeitpunkt für einen Immobilienkauf-/verkauf sei: Wir sind beim Immobilienkauf nicht an der Börse. Wenn Sie Ihre Immobilie zum Kauf gefunden haben, dann schlagen Sie zu. Denn der beste Zeitpunkt, zu kaufen und zu verkaufen, ist genau jetzt. Sehen Sie an meinem Beispiel: Ich habe meine erste Immobilie zum seinerzeitigen absoluten Höchstpreis gekauft. Und dann ging es im Markt langsam bergab. Von 585.000 DM (Deutsche Mark) auf 230.000 Euro (ca. 450.00 Deutsche Mark) – heute hat die Immobilie einen Wert von 720.000 Euro.
Eine Immobilie ist ein langfristiges Investment und Sie sollten eine Immobilie so betrachten, wie es ein Immobilieninvestor tut. Begehen sie nicht den Fehler, die Preise einer Immobilie so zu betrachten, als wäre man an der Börse unterwegs. Immobilien werden auf lange Sicht gekauft. Für mindestens 10 Jahre, aber eher auf 20 bis 30 Jahre. Und in diesem Zeitraum gibt es Kursschwankungen – natürlich.
Ich glaube also nicht, dass es zu einem allgemeinen Preisverfall für Immobilien in München kommen wird. Im Gegenteil, die erreichte Preisspanne wird noch einmal steigen. Und je nach Grundstück und Standort kann der Immobilienpreis erhöht oder auch seitlich verschoben werden. Die Verkaufszeiten werden sich allerdings wohl deutlich verlängern. Ein Immobilienverkauf kann noch innerhalb weniger Wochen stattfinden. Die Regel werden aber Zeiträume zwischen sechs und neun Monaten sein. Falsch eingepreiste Immobilien werden keinen Käufer finden und Wunsch-Mond-Preise werden wohl auch nicht mehr bezahlt. Und das ist eine gute Entwicklung am Münchener Immobilienmarkt.
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