Die Eigenbedarfskündigung
Eigenbedarf anmelden
Immobilieneigentümer können, in Übereinstimmung mit dem Bürgerlichen Gesetzbuch, Eigenbedarf anmelden, wenn sie eine Wohnung zur Nutzung für sich selbst oder eine bestimmte Gruppe benötigen. Dies ist eine fristgerechte Kündigung, die eine plausible Erklärung für den Eigennutzer sein muss. Dabei müssen die üblichen Kündigungsfristen, die persönliche Situation des Mieters und eventuelle Besonderheiten bei der Anmeldung von Eigenbedarf nach einem Immobilienkauf berücksichtigt werden.
Eigenbedarf ist der wohl bekannteste Kündigungsgrund. Der Vermieter muss heutzutage ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben, um seinen Mieter vor die Tür zu setzen. Bei Eigenbedarf ist ein solches Interesse gegeben. Genauer: Der Vermieter muss die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Mitglieder seines Haushalts (auch nichteheliche Lebenspartner oder Hausangestellte) benötigen.
Benötigen bedeutet, dass der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, warum er die Wohnung für sich bzw. seine Angehörigen nutzen will. Solche Gründe können z.B. berufsbedingt sein (Ortwechsel), gesundheitsbedingt (Aufnahme einer Pflegekraft), bedingt durch Änderungen der Lebenslage (neue Lebensgemeinschaft, Familienzuwachs, Scheidung). Auch wirtschaftliche Gründe können eine Rolle spielen (Arbeitsplatzverlust, bisherige Mietwohnung des Vermieters muss aufgegeben werden).
Der Podcast zum Thema Eigenbedarf
Eigenbedarf anmelden – das sind die Voraussetzungen
Der Personenkreis, dem Eigenbedarf für eine Wohnung gewährt werden kann, umfasst nahe Angehörige wie Kinder, Geschwister, Eltern, Großeltern und Enkel, bei denen ein enger Kontakt besteht, der nachgewiesen werden muss. Ein Umzug in eine Wohnung, um sich um Eltern oder Großeltern zu kümmern, gilt als begründeter Grund; ebenso können Kinder, die sich von zu Hause lösen, um eigenen Wohnraum zu beziehen, um Erlaubnis bitten. Als Vermieter selbst können Sie Eigenbedarf anmelden, wenn Ihre bisherige Wohnung nicht mehr zweckmäßig ist, wie beispielsweise nach einem Arbeitsplatzwechsel oder einer Vergrößerung des Hausstands.
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom Januar 2010 kommen als Familienangehörige, zu deren Gunsten eine Eigenbedarfskündigung durchgeführt werden kann, auch Kinder von Geschwistern des Eigentümers in Betracht – also Nichten und Neffen. Deren Verwandtschaftsgrad ist nach Auffassung des Gerichtshof noch so nah, dass keine besondere persönliche Bindung oder Beziehung erforderlich ist. Im verhandelten Fall hatte eine 85-jährige Frau, die nach dem Umzug ins Seniorenheim ihre Wohnung vermietet hatte, zugunsten ihrer Nichte gekündigt. Diese sollte im Gegenzug Pflegeleistungen übernehmen und ihr den Haushalt führen (Urteil vom 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09).
Die Wohnung muss für den Bedarf des Einzugswilligen geeignet sein. Ein überhöhter Wohnbedarf darf nicht geltend gemacht werden. Der Vermieter kann eine Ein-Zimmer-Studentenwohnung kündigen, weil seine Tochter in der betreffenden Stadt ihr Studium anfangen wird und die Wohnung braucht. Er kann aber kaum behaupten, mit seiner fünfköpfigen Familie dort selbst einziehen zu wollen. Ein allein stehender Vermieter, der in einer Zwei-Zimmer Wohnung wohnt, wird meist kaum Chancen haben, ein an eine Familie vermietetes 200 Quadratmeter Einfamilienhaus zu kündigen. Falls er heiraten und eine Familie gründen möchte, sieht dies natürlich anders aus.
Falls Sie und Ihr Partner einen gemeinsamen Haushalt gründen möchten und dafür mehr Platz benötigen, ist die Anmeldung von Eigennutzung zulässig. Ebenso können Sie Eigenbedarf anmelden, wenn die Wohnung an das Kind des Lebenspartners vergeben werden soll. In jedem Fall muss die Wohnung an den tatsächlichen Bedarf angepasst sein. Überdies ist es auch möglich, Eigenbedarf nach dem Kauf einer Wohnung anzumelden.
Vorsicht: Vorgeschützte Begründungen können zu Schadenersatzansprüchen führen, wenn der Mieter im Nachhinein feststellt, dass keine Familiengründung stattgefunden hat und das Haus nur teurer vermietet wurde. Der Mieter kann Ersatz der Umzugskosten und ggf. einer Mietdifferenz verlangen. So gestand der Bundesgerichtshof zum Beispiel einem Mieter Schadenersatz zu, dem gekündigt worden war, weil der Hausmeister des Vermieters in die Wohnung einziehen sollte. Statt dessen zogen andere Mieter ein (Urteil vom 10.6.2015, Az. VIII ZR 99/14).
Der Bundesgerichtshof stellte in diesem Zusammenhang fest, dass auch eine Einigung der Parteien über die Räumung, also ein Räumungsvergleich, diesen Schadenersatzanspruch nicht automatisch aufhebt. Dies sei nur dann der Fall, wenn ein Verzicht des Mieters auf den Schadenersatz unmissverständlich vereinbart worden wäre. Von einem stillschweigenden Verzicht könne man nur ausgehen, wenn besondere Umstände dafür sprechen würden – zum Beispiel eine maßgebliche Ausgleichszahlung des Vermieters an den Mieter.
Kündigung auf Eigenbedarf – die Fristen
Beim Eigenbedarf anmelden muss das Mietverhältnis gekündigt werden. Die dafür geltenden Kündigungsfristen sind: drei Monate bis zu einer Mietdauer von fünf Jahren, sechs Monate bis zu acht Jahren und neun Monate nach einem Mietverhältnis ab acht Jahren.
Eigenbedarf – das Kündigungsschreiben
Beim Eigenbedarf anmelden ist es wichtig, dass alle formalen Richtlinien eingehalten werden, da Formfehler dazu führen können, dass die Kündigung ungültig ist. Deshalb muss man sich vor dem Absenden des Eigenbedarfs gut vorbereiten. Im Schreiben sollte man näher auf die Gründe eingehen, warum man den Eigenbedarf anmeldet und für welche Person. Es muss darüber hinaus eindeutig bewiesen werden, dass eine tiefe Beziehung zu der betreffenden Person besteht. Um dies zu belegen, muss man über die Umstände, die die persönliche Verbundenheit ausmachen, informieren und auch auf das Verwandtschaftsverhältnis oder die Beziehung eingehen. Sollte man den Eigenbedarf für sich selbst anmelden, ist ebenso eine Begründung erforderlich. Wir empfehlen sich hierbei einen Rechtsbeistand zur Seite zu nehmen.
Kündigung auf Vorrat
Seit der Mietrechtsreform vom September 2001 muss der Vermieter sein berechtigtes Interesse an einer Kündigung schriftlich darlegen, also erläutern. In den neuen Bundesländern gilt nach Art.232 § 2 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) auch für vor dem Beitritt geschlossene Mietverträge das BGB. Eine Eigenbedarfskündigung ist damit möglich.
Unzulässig weil treuwidrig kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sein, wenn der Vermieter schon bei Abschluss des unbefristeten Mietvertrages gewusst hat, dass in absehbarer Zeit Eigenbedarf eintreten wird. Die Gerichte machten dies bisher meist an der bisherigen Vertragsdauer fest und gingen davon aus, dass der Mieter sich für fünf Jahre darauf verlassen können muss, dass kein Eigenbedarf geltend gemacht wird. Der Bundesgerichtshof hat 2013 entschieden, dass auch nach drei Jahren bereits eine Eigenbedarfskündigung möglich ist, wenn der Eigenbedarf bei Vertragsabschluss noch nicht absehbar war (Urteil vom 20.3.2013, Az. VIII ZR 233/12).
Der Bundesgerichtshof hat mit einem Urteil vom 4. Februar 2015 die Möglichkeiten für Vermieter hier deutlich verbessert (Az. VIII ZR 154/14). Danach liegt in der Eigenbedarfskündigung unabhängig von der bisherigen Vertragslaufzeit kein Rechtsmissbrauch, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer “Bedarfsvorschau” erkennbar gewesen wäre, „der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen hat.“ Dabei ist dem BGH zufolge nicht allein auf die Darstellung des Vermieters, sondern auf die Gesamtumstände abzustellen.
Allerdings stellte der BGH in einem Urteil vom 11. Oktober 2016 klar, dass eine Eigenbedarfskündigung „auf Vorrat“ unzulässig ist, wenn die Person, für die gekündigt wird, noch gar nicht sicher ist, ob sie einziehen will. Es müsse schon ein konkreter Wunsch bestehen, die Wohnung demnächst zu nutzen (Az. VIII ZR 300/15).
Fallstricke lauern bei Seniorenwohnungen im allseits beliebten “Betreuten Wohnen”: Hier kommt es vor, dass Bauträger Objekte errichten, sich als Betreiber präsentieren und nach Vermietung den Verkauf an Einzeleigentümer betreiben. Diesen kann natürlich nach einigen Jahren einfallen, dass die eigene Mutter in der Seniorenwohnung ganz gut aufgehoben wäre – so wird der Ruhesitz zum Schleudersitz. Einzige Möglichkeit für den Mieter ist eine rechtzeitige schriftliche Vertragsergänzung mit dem Wohnungskäufer, nach der die Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist. 
Kündigung durch Personengesellschaften
Zur Eigenbedarfskündigung durch Personengesellschaften hat der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren mehrere wichtige Entscheidungen getroffen:
- Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann keinen Eigenbedarf geltend machen, da sie als juristische Person nicht selbst einziehen kann. Allenfalls kann sie Betriebsbedarf geltend machen, wenn sie die Wohnung für einen neuen Mitarbeiter benötigt. Die Maßstäbe entsprechen jedoch dem Eigenbedarf. Es muss gerade diese Wohnung aus betrieblichen Gründen für genau diesen Mitarbeiter benötigt werden. Dem Mitarbeiter eine weite Anfahrt und Kosten ersparen zu wollen, ist nicht ausreichend (Az. VIII ZR 113/06, Urteil vom 23.5.2007).
- Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), deren Zweck lediglich die Bewirtschaftung eines einziges Hauses ist, darf einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn einer der Gesellschafter die Wohnung für sich selbst benötigt (hier: Erdgeschosswohnung, gehbehinderter Gesellschafter). Voraussetzung: Der Gesellschafter war bereits bei Mietvertragsabschluss Gesellschafter (Az. VIII ZR 271/06, Urteil vom 27.6.2007).
- Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist teilrechtsfähig. Sie kann im Namen eines ihrer Gesellschafter Eigenbedarf an einer Mietwohnung in einem Haus geltend machen, das sie etliche Jahre zuvor erworben hat (Az. VIII ZR 232/15, Urteil vom 14. Dezember 2016).
Das sogenannte “Münchner Modell” der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist seit der Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 unzulässig. Bei diesem Verfahren kaufte eine Personengesellschaft (z. B. GbR) ein Mehrfamilienhaus; vor der Umwandlung wurden dann Eigenbedarfskündigungen der bereits beim Kauf bestehenden Mietverträge durch einzelne Gesellschafter ausgesprochen.
Diese Umgehung der gesetzlichen Kündigungssperrfrist bei Umwandlungen ist nicht mehr möglich – ebenso wie das Vorgehen mithilfe des Kaufs über eine Bruchteilsgemeinschaft mehrerer Käufer. Denn nun erstreckt § 577a Abs. 1a BGB die mindestens dreijährige Kündigungssperrfrist bei Umwandlungen in Wohneigentum auch auf den Fall, dass eine Mietwohnung während der Vertragslaufzeit an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert wird.
Die Anbietpflicht hat zeitliche Grenzen
Ist der Vermieter Eigentümer mehrerer Wohnungen im selben Haus oder in einer Wohnanlage, ist er nach der Rechtsprechung verpflichtet, bei einer Eigenbedarfskündigung dem betreffenden Mieter eine ggf. zufällig frei werdende andere Wohnung in diesem Objekt anzubieten (BGH, Urteil vom 9.6.2003, Az. VIII ZR 311/02).
Diese Anbietpflicht hat jedoch zeitliche Grenzen. Wird z.B. die Alternativwohnung erst einen Monat nach dem Termin frei, zu dem der gekündigte Mieter von Rechts wegen hätte ausziehen müssen, kann kein Anbieten mehr verlangt werden (BGH, Urteil vom 4.6.2008, Az. VIII ZR 292/07). Der BGH vertrat lange die Ansicht, dass eine Missachtung der Anbietpflicht die Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam mache. Diese Meinung wurde jedoch mit dem Urteil vom 14. Dezember 2016 ausdrücklich aufgegeben. Hier erklärte der BGH, dass der Mieter allenfalls Schadensersatz fordern könne (wie etwa Umzugskosten oder Maklerprovision), aber keine Fortsetzung des Mietverhältnisses (Az. VIII ZR 232/15).
Eine Eigenbedarfskündigung kann grundsätzlich auch dann erfolgen, wenn die Wohnung vom Vermieter selbst künftig nur zeitweise genutzt werden soll (hier: Zweitwohnung für Besuche eines Kindes in einer anderen Stadt). Dies wurde in einem Fall entschieden, der bis zum Bundesverfassungsgericht verhandelt wurde (Beschluss vom 23. April 2014, Az. 1 BvR 2851/13).
Einer Eigenbedarfskündigung kann nach § 574 Abs. 1 BGB ein Härtefall auf Seiten des Mieters entgegenstehen. Der BGH hat mit Urteil vom 15.3.2017 betont, dass die Gerichte insbesondere bei einem Vorbringen ernsthafter gesundheitlicher Folgen für den Mieter genau hinzusehen haben.
Das Gericht darf also nicht den Vortrag des Mieters einfach als wahr unterstellen, aber trotzdem den Interessen des Vermieters an weniger beengten Wohnverhältnissen für seine Familie den Vorrang geben. Das Gericht muss sich vielmehr ein „in die Tiefe gehendes eigenständiges Bild“ von den betroffenen Interessen des Mieters machen und Lebens- und Gesundheitsgefahren bei der Interessenabwägung entsprechend gewichten (Az. VIII ZR 270/15).
Fazit
Als Eigentümer können Ihnen die Ausübung Ihres vermieteten Eigentums nicht verweigert werden, sofern ein begründeter Bedarf vorliegt und keine wichtigen Gründe des Mieters dagegen sprechen. Der Bedarf und die dazugehörige Person sind in einer angemessenen Kündigung zu erläutern und die üblichen Kündigungsfristen sind einzuhalten – selbst wenn Sie nach dem Kauf eines Eigenbedarfs anmelden, da Sie an die Stelle des bisherigen Vermieters treten. Die auf dieser Seite bereitgestellten Informationen und Ratschläge werden ausschließlich zu Informationszwecken bereitgestellt und ersetzen nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt.
PODCAST ZUM EIGENBEDARF
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
