Am 1. November 2020 ist das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft getreten. Es dient dazu, Regelungen zur Begrenzung des Energiebedarfs von Gebäuden, die bisher auf verschiedene Gesetze wie EnEV und EEWärmeG verteilt waren, an einer Stelle zusammenzufassen. Im Großen und Ganzen gelten die bisherigen Vorschriften zur Energieeinsparung jedoch weiterhin, sodass sich die praktischen Auswirkungen in Grenzen halten. Einige Details, die für Immobilieneigentümer, Verkäufer und Makler dennoch interessant sind, haben wir hier für Sie zusammengestellt. Was Sie jetzt über das neue Gebäudeenergiegesetz wissen sollten.
Der wichtigste Punkt für Bauherren zuerst: Die Neubau-Vorgaben bleiben vom GEG unangetastet. Das derzeit verpflichtende Mindestniveau der Energieeinsparverordnung (EnEV) wird zum Niedrigstenergiegebäude erklärt und behält damit nach wie vor Gültigkeit.
Ölheizungen und veraltete Heizkessel
Für Bestandsimmobilien ergeben sich aus dem neuen Gesetz ebenfalls keine Verschärfungen bei den energetischen Vorgaben für Sanierungsmaßnahmen. Neu ist lediglich ein Betriebsverbot für bestimmte Heizkessel (§ 72 GEG) und eine Vorschrift, die den Einbau von Ölheizungen in Bestands- und Neubauten ab 2026 verbietet, es sei denn, es handelt sich um eine hybride Anlage, die einen Teil der Wärmeversorgung über erneuerbare Energien sicherstellt. Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen aber nach wie vor weiterbetrieben werden, sofern sie nicht vor dem 1. Januar 1991 installiert wurden. Aber auch hier gibt es wieder Ausnahmen betreffend des Betriebsverbotes. Zum Beispiel sind Brennwert- oder Niedertemperaturkessel davon ausgenommen. Ebenso davon ausgenommen sind Ein- und Zweifamilienhäuser, deren Eigentümer bereits seit 2002 die Immobilie selbst bewohnen. Wer also eine gebrauchte Immobilie kauft, muss möglicherweise, die Heizung austauschen lassen.
Wie sich die CO₂-Steuer auf die Heizkosten auswirken wird
Ergas, Benzin, Diesel und Heizöl wird teurer werden. Zunächst wird die Steuer für eine Tonne Kohlendioxid mit 25 Euro angesetzt, wodurch sich der Liter Heizöl um rund 6,60 Cent/Liter verteuern dürften. Der CO₂-Preis wird jährlich angehoben und 2025 bei 55 Euro liegen. Somit steigen steuerbedingt die Kosten für Heizöl vom Jahr 2021 von 6,60 Cent/Liter auf 17,20 Cent/Liter im Jahr 2026. Wer mit Gas heizt muss mit einer Steuer von 0,46 Cent/kWh im Jahr 2021 rechnen. Bis zum Jahr 2026 wird die Steuer auch hier um 1,18 Cent/kWh steigen. Autofahrer werden die kommenden Jahre ebenso zur Kasse gebeten. Die steuerliche Mehrbelastung wird für Dieselfahrer auf dem Niveau von Heizöl liegen. “Benziner” liegen nur marginal darunter.
Michael Mühlmann, unser EnergieWert-Experte, berät Sie gerne, wenn es darum geht Ihre Immobilie – Ihr Heizsystem – im Sinne des GEG korrekt einzuschätzen. Denn, so erklärt es Michael Mühlmann, beschränkt sich das GEG nicht nur auf Heizungsanlagen. So kann es sein, dass die oberste Geschossdecke oder das Dach gedämmt werden muss. Wird ein Bauteil erneuert, so müssen Wärmedämmwerte des Referenzgebäudes erreicht werden. Wenn Sie als 10% der Fassade neu verputzen, so kann eine umfassende Wärmedämmung verpflichtend werden. Wer seine Fassade nur streichen lässt, ist von der Regelung nicht betroffen.
Der Energieausweis und die Informationspflichten bei Verkauf oder Vermietung
Weitere Neujustierungen bzw. Konkretisierungen im neuen Gebäudeenergiegesetz betreffen die Informationspflichten für Verkäufer, Vermieter und Makler gegenüber Käufern oder Mietern. Schon bisher bestand die Verpflichtung für Immobilienverkäufer, Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Nunmehr müssen gemäß § 87 GEG bereits in Immobilieninseraten bestimmte Angaben aus dem Energieausweis aufgeführt werden, und zwar auch dann, wenn diese Inserate von einem Makler erstellt werden. Werden diese Angaben versäumt, droht ein Bußgeld. Außerdem besteht nach § 80 Abs. 3 GEG nun die grundsätzliche Verpflichtung für Immobilieneigentümer, vor dem Verkauf oder der Vermietung einen gültigen Energieausweis zu beschaffen, falls noch keiner vorliegt.
Verpflichtende Energieberatung für Käufer
Darüber hinaus legt das Gesetz auch noch eine neue Pflicht für Käufer von „Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen“ fest. Laut § 80 Abs. 4 müssen Käufer vor dem Abschluss des Kaufvertrages ein Beratungsgespräch zum Thema Energieausweis in Anspruch nehmen, welches von Personen, die zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigt sind, kostenlos angeboten werden kann. In der Praxis scheint das Gesetz keine Sanktionen bei Nichtbeachtung dieser Pflicht vorzusehen. Dennoch könnte es für Verkäufer und für Makler sinnvoll sein, Kaufinteressenten auf die grundsätzliche Verpflichtung zu einer Beratung hinzuweisen. Auf diese Weise können sie auch ihre Sachkompetenz und Kenntnis der aktuellen Gesetzeslage unter Beweis stellen.
Sie möchten wissen, ob sich eine energietechnische Optimierung Ihrer Immobilie vor dem Verkauf lohnt?
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Nicht fündig geworden:
https://de.wikipedia.org/wiki/Geb%C3%A4udeenergiegesetz
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
